Verenigingszaken

Wat is een Vereniging van Eigenaren?

“Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw, alsmede het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een Vereniging van Eigenaars vormen. Iedere eigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars; dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop (na overdracht bij de notaris).”

Bij de koop van een appartement wordt juridisch het appartementsrecht gekocht. Dit appartementsrecht geeft de eigenaar het recht op het exclusieve gebruik van een privégedeelte. Daarnaast heeft de eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw, en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk. Tevens bent u verplicht via een voorschot bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen zijn periodiek, vaak maandelijks, aan de Vereniging van Eigenaren verschuldigd. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

Structuur van een Vereniging van Eigenaren

Een VvE heeft verschillende organen zoals:

Vergadering van Eigenaars
Het belangrijkste orgaan binnen de Vereniging van Eigenaren is de Vergadering van Eigenaren (meestal Algemene Ledenvergadering, ALV genoemd). De ALV moet minimaal één keer per jaar gehouden worden. De ALV beslist over alle zaken die de vereniging aangaan, of het nu gaat om het vaststellen van de voorschotbijdragen, de onderhoudsplannen of over de kleurstelling van zonneschermen.

Indien de besluiten van de ALV rechtsgeldig zijn genomen, zijn deze voor alle eigenaren bindend. Het is dus aan te raden om de jaarlijkse ALV bij te wonen of om iemand te machtigen, als u zelf verhinderd bent. Zijn er te weinig eigenaars aanwezig op de ALV om een rechtsgeldig besluit te nemen, dan kan de ALV een 2de vergadering uitschrijven. Op de 2de vergadering kan dan in beginsel een minderheid een beslissing nemen die dwingend aan de meerderheid opgelegd kan worden. Indien overigens het model splitsingsreglement 2006 van toepassing is, dient u er op te letten, dat in dat geval een ALV in de meeste gevallen ook besluiten kan nemen, indien er minder dan de helft van het aantal eigenaren aanwezig is (zelfs als er maar een paar eigenaren aanwezig zijn). Uw aanwezigheid op de ALV is dus des te belangrijker geworden.

Het bestuur
De wet stelt het benoemen van één of meer bestuurders verplicht. Het bestuur is het uitvoerende orgaan van de VvE. Het bestuur voert de genomen besluiten van de ALV dus uit. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het opstellen van de begroting, het beheren van de financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. De ALV benoemt en ontslaat het bestuur.

Het bestuur of de bestuurstaken mag/mogen worden uitbesteed aan een professionele bestuurder en/of beheerder, zoals Tempelaars VvE-beheer.

Commissies
De eventueel aan te stellen commissies –ter ondersteuning van het bestuur– worden door de ALV benoemd. De kascommissie controleert de administratie van de vereniging en brengt hierover verslag uit aan de ALV. De technische commissie krijgt van de ALV meestal uiteenlopende taken toebedeeld, zoals: lampen verwisselen, ontvangen van aannemers, voorstellen voor het bestuur voorbereiden, etc.

Splitsing in appartementsrechten

De verhoudingen, regels, rechten en plichten die van toepassing zijn op de leden van de VvE, zijn vastgelegd in de akte van splitsing. Dit document heeft u van uw notaris ontvangen bij de aankoop van uw appartement. Vaak is er ook sprake van een huishoudelijk reglement. Dit stuk krijgt u van de makelaar of de notaris, maar in ieder geval van de administratief beheerder en/of bestuurder.

Akte van splitsing
De akte van splitsing, ofwel splitsingsakte, is het juridische fundament en is door de notaris opgesteld bij de oprichting van de VvE. In de akte van splitsing staat omschreven wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten zijn en welk aandeel uw appartementsrecht heeft in de VvE. In de meeste gevallen is dit aandeel gebaseerd op de grootte van het appartementsrecht. Hieraan gekoppeld zijn meestal de stemverhouding en het aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Dus meestal geldt: hoe groter het appartement, hoe groter uw stem en uw aandeel in de kosten.

Het Splitsingsreglement
Elke ‘gewone’ vereniging behoort statuten te hebben. Dat geldt dus ook voor de VvE. De statuten zijn te vinden in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is de grondwet van de VvE. Het moet worden gezien als een totaal aan spelregels voor het functioneren van een VvE.

Modelreglement
Om het opstellen van een splitsingsreglement te vergemakkelijken en te bewerkstelligen dat de minimale eisen hierin worden opgenomen, heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een modelreglement uitgegeven. Er zijn vier versies: februari 1973 (witte kaft), november 1983 (blauwe kaft), januari 1992 (gele kaft) en januari 2006 (blauw/groene kaft).

Huishoudelijk reglement
Naast de van kracht zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement, kan iedere VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In dit reglement worden zaken van ‘huishoudelijke’ aard geregeld. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vastleggen van de kleurstelling van zonneschermen, regels over huisdieren, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Deze regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Het onderhoud van het complex

Door middel van de periodieke voorschotbijdragen aan de VvE worden o.a. reparaties, schoonmaakwerkzaamheden, verzekeringen en liftonderhoud betaald.

Naast het dagelijkse onderhoud is het verplicht, dat een VvE anticipeert op toekomstig (groot) onderhoud. Op basis van een meerjarenonderhoudsplan kan inzichtelijk gemaakt worden wat de kosten in de toekomst zullen zijn. Aan de hand van dit plan dient een reservefonds te worden aangelegd, waaruit op termijn het (groot) onderhoud kan worden betaald.

Een goed onderhouden complex zorgt ervoor dat de waarde en de verkoopprijs van de appartementen zo gunstig mogelijk blijft. Natuurlijk is het ook prettiger wonen in een goed onderhouden appartementencomplex.

De financiën van een VvE
De bezittingen en schulden van een VvE staan vermeld op de balans. Het bestuur legt ieder jaar (tijdens de ALV) verantwoording af over de financiële positie van de VvE en stelt een begroting op voor het komende of lopende jaar. De begroting is de basis voor de vaststelling van de voorschotbijdragen. De bijdrage per eigenaar wordt bepaald op basis van het aandeel dat vastgelegd is in de akte van splitsing.

Verzekeringen
Eén van de eerste zaken die geregeld moet worden door een Vereniging van Eigenaren zijn de verzekeringen. Tot het moment van oplevering van het gebouw is de verkoper/projectontwikkelaar hier verantwoordelijk voor. Daarna dient de Vereniging van Eigenaren er zelf voor zorg te dragen dat het gebouw goed verzekerd is.

Verzekeringen die een VvE moet afsluiten:
• Opstalverzekering
• Aansprakelijkheidsverzekering

Verzekeringen die een VvE kan afsluiten:
• Glasverzekering
• Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
• Rechtsbijstandverzekering

Verzekeringen die een individuele eigenaar moet afsluiten:
• Glasverzekering (indien niet geregeld door de VvE)
• Inboedelverzekering

Het beheer van uw VvE

Het beheren van een VvE is een tijdrovend karwei en bovendien moet de beheerder van vele markten thuis zijn. Voor het beheer kan worden samengewerkt met een onafhankelijke en professionele VvE-beheerder, zoals Tempelaars VvE-beheer. Wij bieden een betaalbaar en compleet beheerconcept, ontwikkeld voor kleine en (middelgrote) VvE's.

Vanwege de continuïteit is het vaak niet wenselijk dat de vereniging zelf het beheer uitvoert. De continuïteit wordt in gevaar gebracht door wisselingen in eigendom. Hierdoor kan het overzicht verloren raken en moet elk nieuw bestuur of beheerder zich weer opnieuwinwerken wat veel tijd vergt.